定期借地権のメリットとは

契約新法になって増えたのが「定期借地権」です。これは地主側の悩みを解消する借地権のひとつです。平成4年以降に契約する場合は、契約終了後に土地が返還される「定期借地権」を条件にする人が多くなりました。この定期借地権には、地主と借主の双方でメリットがあります。

地主側のメリットとして、事業を起こす際に借り入れをする必要がありません。そのため、必要以上のリスクを負わずにすむというものがあります。ただし、建物用途を事業用に限定して「事業用借地権の場合」に当てはまります。それ以外ではこのメリットは適用されません。新法によって、地主も強く言える立場になったため、条件についても自分に有利なものを加えられるようにもなりました。過剰な条件追加は良くありませんが、お互いに大きな損にならない程度の条件を付け加える人は少なくありません。

借主側のメリットとして、土地を低予算で借りられて取得出来ること、事業用地の場合は土地が返還されるため地主を説得して好立地に展開しやすいという点です。双方ともにまったくのリスクゼロというわけではありません。しかし、メリットの方が大きいのでトラブルにならずに契約を締結・更新出来ますし、地主側も理不尽な更新拒絶は出来ませんが以前のような更新一択という状態でもないのです。

借主面で改正がされている

家借地借家法の新法と旧法の違いは、借主が強い面が改正されているのが一番大きな特徴です。地主の権利が強く出せるようになりました。これは、地主側にすれば大きな変化だったのです。旧法の場合は、借主との契約更新を拒絶する際に「土地所有者が自ら使用することを必要とする場合」か「その他の事由がなければいけない」というものがあり、借主が契約更新をしたいと言えば、地主側ではほとんど断れない状況だったのです

旧法の借地権に関するトラブルは、地主と借主の間で土地の返還によるものがほとんどでした。しかし、新法では地主側で断ることが出来るようになったのです。持ち主が返してほしいと言えば返す、という当たり前のことも借地権の関係で簡単に出来なかったのが旧法です。逆を言えば、そういった点でメリットがあった借主が不満の声を漏らすこともあります。

新法が設立されてから、20年以上が経ちました。現在も平成4年以前に契約したものについては旧法扱いでされているところもあります。更新時に新法に切り替えることも出来るので、現在でも旧法で契約しているところはトラブルのないところなのでしょう。新法と旧法では大きな違いがあり、これによって悩みが解消された人も多いのです。

借地借家法の新法と旧法の違いとは

平成4年に借地借家法が新しくなり、それまでの借地法と随分変わりました。新法の借地権には法定更新される「普通借地権」と法定更新を排除する「定期借地権」があります。旧法であった「堅固建物」と「被堅固建物」は新法では区別が廃止され、存続期間が堅固建物30年、被堅固建物20年だったのが一律30年に統一されました。存続期間が終わり、更新をする場合は最初の更新は20年、2回目以降は10年となります。

地主新法基準のほとんどの借地権は「定期借地権」のことを言います。法定更新が出来ないため、期間満了時には借主は土地を更地にして返還の義務があります。旧法では返還時期が読めない部分があり、地主と借主の間でトラブルも多かったのですが、新法基準ではそういったトラブルも軽減しています。

建物譲渡特約借地権は、存続期間を30年以上としていて期間満了時に地主が建物を買い取ることを約束した借地権です。建物を譲渡した時点で借地権が消滅します。建物譲渡後に借主が居住を希望する場合、建物の借家契約を締結しなければいけません。旧法以上にややこしくなった部分はありますが、旧法のように借主だけにメリットが多いものではないので、地主はややこしくなっても改正を喜んでいる人が多いのです。実際はまだ改正して欲しい部分があると答えている人も多いのですが。どちらも満足するような改正はほぼ不可能でしょう。片方を有利にすれば、片方は不利になるため現状のどちらにも大きなメリットがあるわけではない状況が一番良いのではないでしょうか。